“厂通桥将在2021年年底开工建设,2023年建成通车”,并同时强调“厂通桥厂通路是北京规划北京建”。
言下之意就是:北京出钱修,这个桥不缺钱。
对接大厂厂通桥的道路取名为“潞阳大街”:
向西连接“运河西大街”,一路直达国贸CBD。
向北连接潞苑东大街,直达运河商务区。
向南可上东六环,直达环球影城。
也就是说,一旦厂通桥建成,通州“潞阳大街”修通,从大厂潮白出发,不管是去北京国贸CBD,还是去通州运河CBD和环球影城,都将“一路直达”。
这条路对于大厂潮白的价值提升是显而易见的,重要性甚至高于燕郊的“京通快速”和“102国道”。
我们认为:厂通桥及潞阳大街的作用甚至高于M101号地铁线,它将引导北京东部职场人群直达大厂潮白,对大厂潮白地区的价值提升会非常明显。
厂通桥的利好,是真正的“史诗级”。
在这种背景下,对于燕郊来说,压力就比较大了。
2021年3月8日,三河市“两会”上公布了《2021年河北三河市政府工作报告》,明确指出全力打造“轨道上的三河”,“举全市之力确保轨道交通平谷线上半年实现开工建设”。
从“力争开工”,再到“确保开工”,三河市的压力剧增,这种压力主要来自于三个方面:
第一,北京市及通州区再三强调,平谷线要在2025年达到全线通车条件,这对于三河来说,上半年开工就是“最后期限”了。
平谷区已经开工了,北京市区段即将开工,如果三河段无法按时开工,平谷将无法直达北京市区,所以“上半年开工”应该是最后期限。
第二,大厂“厂通桥”的规划及建设资金已经全部由北京接管,2023年建成通车的可能性大大增加,将会对燕郊的“承接”形成巨大分流。
显然,对于北京来说,大厂潮白的重要性似乎更大,中国人大“三区一基地”直接选址大厂潮白。
第三,楼市限购后,三河的“财政”压力肯定是比较大的,但全部取消限购,显然也不符合当下“房住不炒”的政治环境。
如何筹集平谷线建设资金,确实也是一个压力来源。
但不管如何,2021年7月之前动工,是“确保”的任务,不得不开工,必须要动工,先“开工”,后面再慢慢建设,2025年之前保证通车即可。
因此从目前看,燕郊地铁沿线和大厂潮白,这两个板块都属于北三县未来发展潜力最大的片区了。
那么谁更强呢?
首先我们来看《燕郊高新技术产业开发区总体规划》,把燕郊地区划分为“两区一城一园”:中央活力区 高品质街区 燕郊科学城 新型产业区。
根据规划,燕郊地区最值得投资的地区就是“中央活力区”:同步安排神威北大街、 潮白大街站点及周边 TOD 开发建设。
这说明“神威北大街”和“潮白大街地铁”这两个站点周边,是燕郊未来的“中央区”,也将是燕郊房价最高的片区,配套最成熟。
预计2025年平谷线全线通车后,燕郊“中央区”的房价拉到3.5-4万以上均价是没有问题的,这也是燕郊最值得投资的片区。
接下来我们再看大厂潮白片区。
根据官方在2020年12月公布的《大厂县城乡一体化总体规划》,潮白新城版块被确定为“首都功能配套区”。
这就意味着潮白新城的建设主要围绕“中国人民大学三区一基地”来构建的,中国人大三区聚集的“人大区”版块将是潮白的核心区。
迎宾路版块是整个潮白河的“中心”:距离大厂城际站、厂通桥、友谊大桥的距离都比较近,而且人大附中、人大产业园、大厂政务中心及未来M101号线的地铁站也都会设置在迎宾路上。
大厂潮白迎宾路版块,将会聚集未来潮白地区最重要的首都配套,除了目前已经入驻的人大附中,人大园区之外,可能还会有北京的“三级甲”医院将会落户迎宾路。
这个片区一旦“厂通桥”2023年建成通车,我们认为房价拉到2.5万以上,是没有问题的,一旦M101号线二期动工,房价突破3.5-4万难度不大。
综合来看,目前北三县地区最值得投资的两个板块:一个是燕郊地铁沿线的“中央区”,另外一个就是大厂潮白版块的“人大区”,这两个片区在未来五年都会迎来重大规划利好。
从短期看,燕郊“中央区”利好强度更大,房价上涨压力更猛;但从长期看,潮白“人大区”的综合实力更强,从交通、环境到配套,潮白都是整个北三县最强的组合。
所以如果你是刚需自住,更看重地铁的短期交通功能,那就选择燕郊中央区;如果你是投资兼顾自住,更看重居住环境和投资的长期潜力,那就选择大厂潮白人大区。
这两个片区,是十四五期间,北三县“必涨”的片区。
发布时间:2022-12-20 07:46
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