⭐康桥悦生活(2205.HK)：全国核心区域深耕持续释放潜能 非住业态快速增长助力价值重塑

巴菲特曾有这样一句投资语录，让人醍醐灌顶。

“如果我们有坚定的长期投资预期，短期价格波动对我们来说毫无意义，除非它们给我们以更低的价格增持股份的机会。如果发生核战争，请忽略这一事件。”

对于大部分人而言，在投资过程中其实很难做到“长期拥有”。就拿近几年的房地产及物业板块来看，真正能够穿越周期的可谓寥寥，多数房企、物企在资本市场表现惨淡，因此投资者不仅要扛得住行业“贝塔”的压力，更要有甄选“阿尔法”的能力，这已实为不易。

(来源：富途行情)

不可否认，从房地产行业来看，经历了行业的波折期和动荡期，哪怕头部房企也未能幸免于暴雷。因此那些现如今仍然能够留在牌桌的，尤其是看似在规模、市值方面并不算起眼的房企、物企实际上也一定有其核心竞争力。

笔者留意到近日发布财报的康桥悦生活(2205.HK)，尽管过去几年在整个行业不景气的大环境下，公司在经营层面的表现颇为可圈可点。

从财报数据来看，2023年，康桥悦生活实现收入约9.34亿元人民币，较去年同期增长17.8%;年度净利润约为0.53亿元;归母净利润约为0.39亿元。值得一提的是，在行业整体不景气的大背景下，康桥悦生活仍然坚持分红，积极回馈股东。公司上市三年以来已经连续三年现金分红。2023财年公司拟派末期股息达每股0.053元，股利支付率超过100%，股息率达到11%。这一定程度也反映了公司受行业环境影响在资本市场持续受到压制情况下，高度注重股东回报，稳定市场信心。高股息水平下也增加了投资者的安全边际。

业绩如此稳打稳扎，那么这位穿越周期型选手，究竟做对了什么?

1·稳健财报背后，几个不容忽视的财报看点

透过康桥悦生活这份最新的成绩单，实际上可以看到几大核心亮点。

其一，基本盘依旧夯实稳固，盈利能力保持高度稳定。

从过去几年情况来看，物企收入、利润下滑成为市场的常态。而就在此之前，多家物企的业绩预告中无不出现盈利大幅下滑乃至亏损的情况。不难看出，整个行业实际上仍然未走出关联地产影响的阵痛期。

反观之，康桥悦生活则展现出了逆势稳固的表现。从毛利率方面来看，2023年公司整体毛利率约为23.6%，继续处在稳定状态。

随着行业风险的出清，受关联方地产影响的下降、公司经营迈向更高质量的发展，毛利率的优良表现，凸显了公司经营质量的不断夯实。

其二，康桥悦生活深耕优势在业绩数据中持续得到体现，推动其在项目管理和运营效率方面表现出色。

在优质发展过程中，康桥悦生活基于“深耕”布局理念，不断推动项目管理密度的提升，促进各项目间的协同、共享，有助于优化资源配置，提升运营效率，进而降低了整体成本。

与此同时，长期的“区域深耕、城市深耕、业态深耕、项目深耕及客户深耕”也让公司在当地市场获得了优良的口碑和较高的品牌知名度，帮助公司更好的拓展业务。而这也充分体现在公司的外拓能力上，如其在长三角区域的持续深耕，成绩令人瞩目。

第三大亮点是康桥悦生活第三方项目占比不断提升，市场化能力和独立性在行业独树一帜。

除了深耕的助力，实际上康桥悦生活在服务品质和客户满意度上的优异表现也是支撑公司外拓的核心所在。财报数据显示，截止2023年底，康桥悦生活第三方面积占比持续增长，合约面积中第三方开发商占比81.3%，约为5460万平方米;在管面积中第三方开发商占比79.9%，约为3280万平方米。

最后，不容忽视的一点是，康桥悦生活在非住宅业态的持续突破，构建了更强劲的综合实力和差异化竞争优势。

相较于只在住宅服务领域布局的物企，康桥悦生活构建了多种业态布局。公司形成了主打住宅服务的“悦生活”，主打写字楼、商业和产业园服务的“悦商管”和主打城市服务的“悦城服”三大产品品类。财报数据显示，截至2023年底，康桥悦生活非住宅类物业的在管建筑面积约达660万平方米，同比增长59.8%。不难看到非住宅业态上公司展现的高增长姿态。

相较于住宅服务，非住宅业态往往拥有更高的利润率和更加稳定的现金流，同时业务竞争壁垒也更为深厚。非住宅业态的持续突破可以说为康桥悦生活开拓了更广阔的市场空间和发展机遇。

综合来看，上述几大亮点可以说是构筑了公司核心竞争力之锚，其不仅彰显了康桥悦生活在独立性、拓展能力、服务品质、运营效率等方面的不俗实力，也体现了公司不惧市场周期，保持持续发展的韧性和创新能力。这些核心竞争力之锚也推动公司在行业中不断突破，为其长远稳健发展注入了持久动力。

2·市场加码物企的几大支撑逻辑，康桥悦生活机会几何?

站在当下，不论是从行业还是公司本身，可以看到康桥悦生活相对清晰的价值修复及增长逻辑。

从行业层面而言。

首先，行业政策预期步入平静轨道，给了市场对后续行业发展稳健判断的支撑，行业确定性提升下，低估值优势和资产荒背景将推动资金对物管赛道布局。

眼下，市场上AI热炒、美股高出不胜寒、比特币、黄金破历史高位。试想，接下来的资金将会去到何处?或者可以说，在潜力资产匮乏环境中，久居底部多时的物业行业，估值回归之路其实已经具备了某种确定性。

其次，从资金配置层面来看，过去几年受困于行业因素，基金对房企、物企的持仓比例偏低，这也为行业企稳环境下，增量资金的进场带来了良好预期。随着政策步入平稳期，配置窗口期已经打开。

最后聚焦到公司层面。康桥悦生活的如下几大亮点构成市场表现的催化和支撑。

其一、持续验证的稳健经营实力

不论行业如何变化，公司保持了稳健的增长，同时面对市场挑战时康桥悦生活展现了灵活应对的姿态，保持了业务的高质量发展。这种良好的经营实力为投资者提供了信心，有助于推动市场资金的加码。

其二、市场出清后的增量机会。

随着市场的出清和整合，仍然留在牌桌上的康桥悦生活凭借良好的竞争力将有机会获得更多的市场份额和增长机会。这些增量机会不仅使公司能够在竞争激烈的市场环境中脱颖而出，实现更快的业务扩张和收入增长，同时，公司亦能够利用这些增量机会，进一步巩固其市场地位，实现长期的可持续发展。

其三、经营结构变化后的估值重塑。

随着公司外拓占比以及非住业态的不断提升为公司带来了估值的重塑机会。

通过调整和优化经营结构，康桥悦生活实现了业务的多元化和协同发展，同时在盈利层面、抗风险能力以及长期竞争力上也将有了质的提升。这种变化将使市场对公司的价值予以重新认知和评估，这也将为公司带来新的市场预期差，助力资本市场取得优异表现。

3·结语

中信证券曾在一份研报中表示，历史证明，物管行业盈利能力并无系统性下降压力。这一判断的核心逻辑在于物管赛道的跨周期经营能力。如果说，过去地产开发关联等因素影响，仍然对物企的独立性形成质疑，一定程度压制市场给出更高的估值。如今，随着行业的洗牌，关联因素的消减，这一担忧在独立性更强的物企中已经转弱，这有助于支撑市场给与这些物企新的估值。

更重要的是，物企“收租”属性下，存在多重经营优化路径和扩张潜力，其一，借助数字化转型，推动人力成本的优化，运营效率的提升。其二，透过增值服务以及科技探索带来的新模式、新业态、新商机，物企将有机会进一步打开成长的天花板。

从康桥悦生活交出的财报来看，公司用优异的增长数据，向市场展现了其强劲的逆势增长能力和规模扩张动力，未来成长空间显著。眼下在行业估值筑底回升之际，相信公司在经营层面展现的“阿尔法”也将在资本市场上同步演绎。

发布时间：2024-03-18 12:02